ASTA IMMOBILIARE - Avvocato Federica Rosa - Aste, successioni, testamento a Modena

Come funziona l’asta giudiziaria?

Un immobile può essere venduto in asta giudiziaria qualora il suo proprietario abbia contratto un debito e non sia riuscito a pagarlo.

L’asta parte generalmente dalla Banca poiché il 99% delle aste sono per mutui non pagati e l’Istituto mette in vendita l’immobile per soddisfare il proprio prestito

I documenti on line che riguardano l’immobile

Nel sito dove è pubblicata l’asta trovi alcuni documenti importanti

1) l’avviso di vendita dove sono indicate le modalità di partecipazione, quanto deve essere l’offerta per partecipare e come deve essere redatta.

2) la perizia che descrive l’immobile, la sua planimetria, il riscontro di abusi edilizi e viene indicato se l’immobile è libero o occupato.

3) il custode giudiziario che deve occuparsi della conservazione e l’amministrazione del bene pignorato che ti farà vedere l’immobile prima dell’asta.

Come si partecipa

La proposta di acquisto deve essere presentata in busta chiusa su un modello indicato dal tribunale che si trova on line. L’offerta minima che deve essere presentata è indicata nell’avviso di asta, troverai un prezzo base e un prezzo ribassato al 75%, puoi partire con quello ribassato, attenzione però a non arrotondare in difetto perchè la tua offerta sarà scartata.

Il giorno dell’asta saranno aperte tutte le buste e l’immobile viene aggiudicato alla migliore offerta con gara al rialzo. Qualora ci sia una sola busta ci sarà l’aggiudicazione dietro richiesta del soggetto procedente ( di solito la Banca) che deve accettare la mancanza di altre offerte.

Il pagamento dopo l’aggiudicazione

Il pagamento deve avvenire nei tempi indicati nell’avviso di vendita e con le modalità definite. Si può ricorrere alle disponibilità personali o richiedere un mutuo specifico per gli acquisti tramite asta. In sede di richiesta di mutuo va specificato che si tratta di asta, perchè ci sono banche che danno pre-finanziamenti e solo al momento del decreto di trasferimento, che di solito viene emesso dopo qualche mese, inizia a decorrere il mutuo con interessi agevolati.

I rischi dell’acquisto di una casa all’asta

Le insidie, per chi decide di acquistare una casa all’asta, non sono poche. Quali sono i rischi più comuni?

Le irregolarità non annullano la vendita

I documenti della perizia devono essere letti con grandissima attenzione. Il fatto che la casa sia stata oggetto di abusi edilizi non rende nulla l’aggiudicazione dell’asta, ma andrà a decurtare il valore dell’immobile di cui sei entrato in possesso. Pertanto aggiudicarsi l’immobile può essere un vantaggio se lo vuoi abitare, ma se è un investimento può essere controproducente. Gli abusi non ti permettono di fare il cosìddetto “saldo e stralcio”.

Quando la casa è occupata dal debitore parenti e inquilini

Nella fase di raccolta delle informazioni che precede l’offerta è fondamentale accertarsi che la casa sia libera. Non è raro, però, trovarsi davanti a un’abitazione occupata dall’esecutato (il debitore). In questo caso, seppure il trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario dell’asta ha pieno effetto.

Attualmente sulla maggior parte dei tribunali italiani è il custode giudiziario che provvede a liberare la casa però è necessario sapere i tempi perché potrebbero variare da pochi giorni a mesi.

Quando la casa è occupata da un inquilino con contratto regolare e che paga il canone, si può guardare l’asta solo come investimento immobiliare perchè non si può liberare fino a scadenza dell’affitto.

Saldo e stralcio

Hai visto una casa in asta e hai sentito dire che si può comprare anche prima dell’asta con la modalità saldo e stralcio.

Dopo avere letto tutti i documenti indicati e avere certezza che il bene può essere rogitato, si può verificare insieme all’esecutato (debitore) e alla banca se comprare la casa senza mandarla in asta offrendo un valore che deve essere almeno pari al prezzo di base dell’asta ribassato.

Per chiudere la compravendita saldo e stralcio è necessario fermare l’asta in tribunale e lo si può fare fino a tre giorni prima della data fissata per la vendita.