Hai comprato una casa per fare un investimento? Hai affittato e ora l’inquilino non ti paga?
Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale che consente al proprietario, detto locatore, di avere la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, inquilino, in seguito allo scadere del contratto oppure alla morosità del pagamento di almeno una mensilità di canone ovvero due mensilità di oneri condominiali.
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Cosa cambia ora con la sentenza 16743/2021?
La sentenza prevede alcuni “nuovi” punti” da tenere in considerazione:
- puoi agire con lo sfratto per morosità se l’inquilino non paga il canone, vedi sopra, e il giudice deve convalidare per fare uscire la persona.
- per avere la possibilità di chiedere i soldi degli affitti non pagati devi averli chiesti ed esserci prova della richiesta.
- se non hai chiesto l’affitto e hai lasciato dentro l’inquilino per tanti anni (nella sentenza 7 anni) puoi avere generato nello stesso la fiducia che ” nulla fosse dovuto”.
- la buona fede che si è generata nell’inquilino di non vedersi mai chiesti i canoni quindi “rimesso il debito” viene considerata come una rinuncia al diritto a riscuotere i canoni che non possono essere chiesti tutti in una volta.
Perchè la Corte dà ragione all’inquilino debitore?
La Cassazione ritiene che il proprietario abbia fatto un abuso del diritto sia per il silenzio protrattosi per lungo tempo, perchè i canoni non erano mai stati chiesti, sia perchè ha esercitato “tutto in una volta” il suo diritto in una situazione in cui il debitore aveva maturato un affidamento sulla rinuncia ai canoni per mancata richiesta per il periodo di sette anni.
Che cosa era successo? Perchè il proprietario non aveva chiesto i canoni?
La proprietà dell’abitazione era di una società e nella stessa abitava un socio, questo ha giustificato, per rapporti interni, la mancata richiesta dei canoni di locazione. Ad un certo punto sono terminati i rapporti tra società e socio e la stessa ha chiesto lo sfratto e tutti i canoni arretrati perchè esisteva un regolare contratto di locazione.
Il socio, o meglio ex socio, è uscito da casa per la convalida dello sfratto ma si è opposto al pagamento dei canoni perchè non erano mai stati richiesti.
Di diritto la società avrebbe avuto diritto a tutti gli affitti arretrati, ma questa volta, la Cassazione ha dato ragione alla buona fede del soggetto che non si era mai visto chiedere i canoni…
Quindi:
che tu abbia un contratto di locazione e buoni rapporti con l’inquilino: va bene!
che l’inquilino non ti paghi e tu non dica nulla, sbagliato!
Anche se ci sono buoni rapporti, possono cambiare, metti le mani avanti e manda comunque una lettera dove chiedi l’affitto!
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La sentenza
La Corte ritiene che “Il principio di buona fede nell’esecuzione del contratto di cui agli artt. 1175 e 1375 cod.civ. legittima in punto di diritto l’insorgenza in ciascuna parte dell’affidamento che, anche nell’esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive ed esecuzione continuata, ciascuna parte si comporti nella esecuzione in buona fede, e dunque rispettando il correlato generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, anche a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali, quanto dal dovere generale del “nerninem laedere”; ne consegue che in un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo l’assoluta inerzia del locatore nell’escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del corrispettivo sino ad allora maturato, protrattasi per un periodo di tempo assai considerevole in rapporto alla durata del contratto, e suffragata da elementi circostanziali oggettivamente idonei a ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del diritto di credito da parte del locatore per facta concludentia, la improvvisa richiesta di integrale pagamento costituisce esercizio abusivo del diritto.”