In periodi “normali”, il contratto di locazione abitativa prevede la corresponsione di un canone per il godimento di un immobile e al ritardo nei pagamenti consegue il diritto del locatore di chiedere, dal giorno successivo alla scadenza, gli interessi o, in assenza, decorsi 20 giorni dalla scadenza, si può intimare lo sfratto per morosità.
A seguito però del fenomeno del Covid-19, il conduttore sebbene responsabile del suo temporaneo inadempimento, ha alcuni vantaggi dettati dai decreti ministeriali, soprattutto dovuti alla temporanea sospensione degli sfratti e delle procedure esecutive.
Che cosa vuole dire? L’inquilino che non paga un canone di locazione sa che verrà convocato in tribunale secondo modalità e tempi che si trovano descritti qui
In periodo covid-19 tutti gli sfratti per morosità sono stati sospesi ovvero fino al 30 giugno non sarà possibile procedere giudiziariamente e l’inquilino ha la possibilità di rimanere nell’abitazione per tempi più lunghi.
Può l’inquilino ridurre da solo il canone di locazione?
Nonostante l’attuale situazione di emergenza, non c’è alcun provvedimento governativo che autorizzi l’inquilino a sospendere il pagamento del canone e degli eventuali oneri accessori (spese condominiali, il riscaldamento, portiere ecc ecc), né ad autoridurne la misura.
La soluzione va trovata in accordo con il locatore, che può così evitare di rimanere ancor più penalizzato da una progressiva morosità dell’inquilino.
Accordo tra proprietario e inquilino, perché conviene?
Se l’inquilino fino a marzo era regolare coi pagamenti, poi a causa del Covid-19 ha avuto ristrettezze economiche, per cassa integrazione ancora non percepita, oppure perché aveva un’attività ed è stata chiusa, è chiaro che la sua volontà di essere regolare coi pagamenti non può sostenersi proprio per ragioni esterne.
Allo stesso tempo il proprietario si trova nella situazione in cui deve pagare tasse e imposte sui canoni non percepiti poiché non ha la possibilità di mettere in esecuzione uno sfratto se non con tempi di alcuni mesi.
Le difficoltà che entrambi si trovano ad affrontare possono essere superate trovando un accordo di riduzione del canone che sia sostenibile per l’inquilino e permetta al proprietario di avere un godimento in denaro senza sostenere spese giudiziali.
Il proprietario non deve temere di trovarsi di fronte a un nuovo contratto di affitto con un canone diverso oppure che possano ricominciare a decorrere i termini di durata della locazione. La Cassazione infatti ha chiarito che la modifica del canone in un contratto non cambia gli altri aspetti dell’accordo, che restano invariati, scadenza compresa.
Perché registrare l’accordo?
L’accordo è necessario per dare data certa al “nuovo canone” così che il proprietario possa pagare meno tasse in conseguenza alla riduzione e l’inquilino sia certo che la riduzione non comporterà successivi ripensamenti, salvo ovviamente che sia stata pattuita una riduzione temporanea.
Di norma la registrazione della scrittura privata di norma andrebbe fatta entro 30 giorni dalla firma dell’accordo, tuttavia grazie alla sospensione dei termini prevista dal Decreto Cura Italia, gli atti che andrebbero registrati tra l’8 marzo e il 31 maggio 2020 possono esser registrati entro il 30 giugno.
E’ necessario inviare una mail/pec allo stesso ufficio presso il quale si era registrato il contratto di locazione originale allegando il modello 69 firmato e scansionato, la scrittura privata firmata, una copia dei documenti di identità sia del locatore che del conduttore e un’autocertificazione in cui si dichiara che i documenti inviati sono conformi agli originali in proprio possesso.
Verrà poi chiesto di consegnare l’originale non appena le disposizioni permetteranno gli accessi all’Agenzia delle Entrate.
Che cosa ricordarsi in sede di dichiarazione dei redditi?
Se è stato registrato l’accordo hai ridotto il canone di locazione, pertanto in sede di presentazione del modello 730 sui redditi 2019 (o Redditi/2020) oltre a conguagliare le imposte del 2019, occorre ricalcolare gli acconti per il 2020, ovvero sarà necessario ricordarsi per la presentazione della dichiarazione nel 2021.
Si applica anche agli immobili commerciali non abitativi?
Si certo, gli accordi possono essere applicati anche a tutti i contratti di locazione commerciale quindi ad uso diverso dall’abitazione, ricordando in questo caso, che il DPCM ha previsto un credito di imposta per l’inquilino, pertanto la riduzione dovrà essere proporzionale a quello che è già stato applicato, altrimenti ci sarà disparità di trattamento tra proprietario ed inquilino.
Sei il proprietario e vuoi che l’inquilino esca!
Se il covid-19 ti ha dato l’occasione per fare uscire l’inquilino che già era irregolare nei pagamenti, ti consiglio di trovare un accordo per risparmiare tempo! Se l’inquilino non vuole uscire allora leggi subito la procedura di sfratto
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