La prima regola da seguire per affittare casa è capire quale tipologia di contratto si addice alle tue esigenze economiche:

esistono due tipologie di contratti di locazione:

* contratto a canone libero in cui l’affitto mensile da pagare è concordato tra le parti ed è adeguato annualmente con l’indice ISTAT.

Questo tipo di contratto ha una durata di quattro anni + quattro salvo disdetta delle parti, che dovrà essere data con le modalità di tempo e ragioni previste in contratto.

*contratto a canone concordato in cui l’affitto deve oscillare nelle somme indicate negli accordi territoriali del comune dove si trova l’immobile ed è adeguato annualmente fino al 75% dell’indice ISTAT.

Questo tipo di contratto ha una durata di tre anni + due salvo disdetta delle parti, che dovrà essere data con le modalità di tempo e ragioni previste in contratto.

Per determinare il canone concordato si tiene conto delle caratteristiche dell’edificio (la manutenzione generale dell’intero stabile), dell’unità o porzione di unità immobiliare, della tipologia e stato manutentivo dell’alloggio, del suo stato, della eventuale presenza del garage, del posto auto, della cantina, di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.) e della dotazione di servizi tecnici come ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica e condizionamento d’aria. Tutti questi fattori, vengono calcolati insieme alla zona in cui si trova l’immobile, se è in centro, oppure suburbana oppure agricola, così da fissare delle fasce di affitto standard che devono essere considerate vincolanti.

Le tasse, la cedolare secca:

Il regime della cedolare secca per affittare casa deve essere scelto dal proprietario al momento della firma perché deve essere indicata l’opzione in contratto di locazione, e comunicata con modello RLI all’agenzia delle Entrate.

Prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva che comprende Irpef; addizionale comunale e regionale; imposta di registro; imposta di bollo.

La cedolare secca vale solo per gli immobili ad uso abitativo e si applica a tutti i tipi di contratto in sede di registrazione entro 30 giorni dalla stipula, il proprietario che sceglie la cedolare secca non può cambiare il canone o aggiornarlo con l’ISTAT fino alla scadenza contrattuale

La cedolare secca ha due aliquote:

* al 21% per i contratti a canone libero

* al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni considerati ad alta densità abitativa come individuato dalla delibera Cipe 87/2003.

Perché scegliere un affitto a cedolare secca?

Il proprietario che sceglie il regime di cedolare secca ha un vantaggio economico perché l’affitto non fa cumulo sul reddito complessivo e non paga secondo gli scaglioni IRPEF, ma paga un’aliquota del 21% o del 10% a seconda del tipo di contratto ( libero o a canone concordato); inoltre non paga la sua parte delle imposte di registro, bollo, adempimenti; non puo’ pero’ richiedere l’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata del contratto .

L’inquilino ha un vantaggio perché non paga il 50% dell’imposta di registro e di bollo; non ha spese vive per proroghe e disdette e non viene applicato l’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata del contratto.

Quando non conviene la cedolare secca?

Se sei un proprietario senza altri redditi assoggettati ad IRPEF devi fare i conti sul “tempo della locazione” perché se l’affitto è basso e temi che l’inflazione salga e di doverlo alzare durante il contratto, può essere conveniente avere un regime libero, altrimenti potresti rimanere vincolato per otto o cinque anni.

Come si calcola la cedolare secca? Acconto e saldo

Per calcolare la cedolare secca, la base imponibile è data dal canone di locazione senza deduzioni.

Per il pagamento della cedolare secca è previsto il versamento in acconto e a saldo. L’acconto da versare si calcola sul 100% dell’imposta dovuta per i redditi dell’anno precedente assoggettati a cedolare secca, ma è dovuto – come gli acconti IRPEF – soltanto se supera la soglia di 51,65 euro.

L’acconto deve in questo caso essere pagato:

in un’unica soluzione se inferiore a 257,52 euro;

in due rate se maggiore o uguale a 257,52 euro.

Le scadenze: prima rata (al 40%) entro il 30 giugno e seconda rata (60%) o unica rata (100%) entro il 30 novembre. I contribuenti soggetti ad ISA pagano il 50% a giugno ed il 50% a novembre. Per il versamento con F24, vanno utilizzati i codici tributo:

1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata, 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione, 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo. È possibile versare la prima rata entro il 31 luglio pagando una maggiorazione dello 0,4%.     Rimani aggiornato, iscriviti alla mia newsletter Scrivimi senza impegno per una consulenza a info@federicarosa.it ______________________ Vai ai miei servizi ______________________ Vai alla home page