Ancora in attesa la proroga per il Superbonus 110, richiesta da varie regioni ma attualmente l’unica modifica approvata è quella pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 236 del 9 ottobre 2023, che ha dettato disposizioni solamente fiscali, riguardante i cessionari dei crediti previsti rispettivamente dagli articoli 119 e 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio)
In particolare, all’art. 119, comma 8-bis, secondo periodo del Decreto-Legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio), le parole: “30 settembre 2023” sono sostituite dalle seguenti: “31 dicembre 2023” ovvero:
Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b) , la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo.
I lavori rientranti nel superbonus sono già stati indicati, nelle delibere assembleari per i condomini, per accedere alle agevolazioni fiscali quali interventi trainanti e trainati, rimangono ad oggi invariati i limiti temporali per potere godere delle diverse agevolazioni dal 110% o 65%
Nelle ipotesi di possesso di crediti maturati con cessione del credito e/o sconto in fattura, crediti non derivanti direttamente dagli interventi eseguiti, e non ancora utilizzati per cause diverse dal decorso dei termini di utilizzo dei medesimi crediti, l’ultimo cessionario è tenuto a comunicare tale circostanza all’Agenzia delle entrate entro trenta giorni dall’avvenuta conoscenza dell’evento che ha determinato la non utilizzabilità del credito.
Le disposizioni di cui al periodo precedente si applicano a partire dal 1° dicembre 2023. Nel caso in cui la conoscenza dell’evento che ha determinato la non utilizzabilità del credito sia avvenuta prima del 1° dicembre 2023, la comunicazione deve essere effettuata entro il 2 gennaio 2024 con modalità che verranno comunicate dall’Agenzia delle Entrate. In caso di mancata comunicazione è stata stabilita una sanzione amministrativa tributaria pari a 100 euro.
Superbonus unifamiliari e condominio: tutte le condizioni necessarie per accedere al 110
In caso di superbonus richiesto per abitazioni unifamiliari sarà il proprietario a sottoscrivere un contratto di appalto di lavori, come se si trattasse di un intervento senza agevolazioni, si consiglia sempre di essere affiancati almeno da un commercialista in quanto i bonifici in esecuzione per appaltatore e tecnici devono essere eseguiti con diciture particolari.
In merito alle specifiche, durante l’esecuzione dei lavori e per i dettagli si considerano valide le considerazioni seguenti emanate per i condomini e i piccoli condomini.
Delibera assembleare per lavori oggetto di Superbonus
La delibera assembleare, è una delibera di opere straordinarie e dunque nel conferimento dei relativi poteri di rappresentanza e vincolatività all’amministratore di condominio che rappresenta l’intero condominio nei confronti dei soggetti terzi quali impresa che eseguirà i lavori e progettisti, e, in caso di problemi, anche in azioni giudiziali.
Quante delibere di assemblea sono necessarie?
La delibera necessaria al fine di ottenere le agevolazioni è una contenente tutti gli elementi indicati e definita “di approvazione” (quella sotto…)
Spesso accade però che le informazioni richieste non siano immediatamente disponibili per la complessità dei lavori, come il costo dell’opera o il crono programma, ovvero cambino istituzionalmente, come avvenne a seguito delle delibere dell’Agenzia delle Entrate per i lavori trainanti e trainati, pertanto si sono rese necessarie ulteriori delibere definite “ di adozione”.
Queste delibere sono di solito almeno tre:
- una prima con la quale si incaricano i tecnici per fare uno studio di fattibilità, e, in tal caso, anche qualora i lavori non siano portati a termine, saranno dovuti i compensi
- una seconda in cui, in caso si fattibile, verranno nominati i tecnici e indicati i costi, che si ricorda che per il superbonus, applicano tariffe diverse rispetto al normale (es per alcuni progetti è riconosciuto il 15% rispetto al valore complessivo dell’opera)
- una terza in cui vi è l’approvazione del piano di riparto, già presentato in sede di prima approvazione dei lavori. Questa tipologia di delibere può essere variabile di numero, poiché vi può essere l’approvazione di più stati di avanzamento lavori (SAL), a seconda della necessità di versare importi per le spese da sostenersi non rientranti nel superbonus
- una quarta in cui si delibera la contabilità finale con contestuale chiusura dei lavori
Oggetto della delibera
Dovranno essere indicati in delibera:
- riferimento legislativo: art. 119 d.L. 34/2020
- impresa esecutrice dei lavori (qualora vi fossero delle sostituzioni di imprese dovrà essere votata un’altra delibera)
- facoltà di subappalto;
- importo dei lavori da eseguire (contratto di appalto, computo metrico);
- importo degli incarichi tecnici (progettazione, direzione dei lavori e coordinamento della sicurezza) e relativi onorari,
- compensi per l’amministratore,
- costituzione del fondo speciale,
- ripartizione delle spese,
- opzione per un general contractor
- opzione per lo sconto in fattura
- opzione per cessione del credito del singolo condomino (facoltativa perché non tutte le spese potranno essere oggetto di cessione del credito, si pensi agli oneri amministrativi, ad alcune opere non oggetto di agevolazione al 110 % che verranno eseguite in costanza dei lavori e potrebbe essere più conveniente anticipare le spese portando poi in detrazione fiscale il 110%)
- quorum di votazione
Chi è il general contractor?
È in genere una società composta da diverse figure professionali capaci di coordinare tutti i soggetti che dovranno operare: imprese, tecnici, commercialisti e committente (condominio o proprietà unifamiliare).
Il general contractor si fa garante del rispetto degli adempimenti burocratici e delle scadenze tecniche previste per la realizzazione delle opere che fungono da prerogativa necessaria per accedere alle agevolazioni fiscali quali interventi trainanti e trainati.
Questa figura è stata spesso preferita perché si fa cessionario del credito qualora i condomini vogliano optare per tale scelta. Con richiamo al paragrafo precedente, il singolo condomino o proprietario può decidere di optare per la cessione del credito diretta e “scontare” lo stesso con l’Agenzia delle Entrate, ma spesso il credito è alto rispetto alle esigenze personali di pagamenti all’ADE, pertanto è più conveniente cederlo. (es: un condominio libero professionista potrebbe tenere il credito del superbonus per non pagare IVA e redditi nel corso del tempo, ma tale credito, se di importo molto alto, potrebbe costituire un fondo che non si andrebbe ad esaurire, pertanto conviene cederlo ad un general contractor, in cambio di una somma liquida)
Quale quorum è necessario per l’approvazione?
Per l’approvazione dei lavori oggetto di Superbonus è previsto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Lo stesso vale per altre decisioni legate a tali lavori, come l’approvazione di eventuali finanziamenti o l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Detto quorum è richiesto, a livello fiscale, per godere delle agevolazioni su tutte le parti comuni, diverso invece il punto di vista giuridico che per le opere compromettono la sicurezza, il decoro o la possibilità di usufruire delle parti comuni dell’edificio richiede l’unanimità, come per le parti dei singoli condomini.
Esiste un termine per deliberare?
Per l’anno 2023 per usufruire del superbonus al 110% è necessario che siano stati rispettati questi termini temporali, altrimenti le agevolazioni saranno al 90%:
• per interventi condominiali per i quali la delibera assembleare di approvazione dei lavori risulti adottata entro il 18 novembre 2022 e la CILA-S (o permesso di costruire o SCIA) risulti presentata alla data del 31 dicembre 2022 • per gli interventi condominiali per i quali la delibera assembleare di approvazione dei lavori risulti adottata tra il 18 e il 24 novembre 2022 e la CILA-S (o permesso di costruire o SCIA) risulti presentata alla data del 25 novembre 2022.
La data delle delibera deve essere attestata dall’amministratore di condominio con una apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, qualora si tratti di un piccolo condominio senza amministratore, dovrà essere un condomino a fungere a tale ruolo e un altro quale segretario.
Quando decade il 110?
a) mancata presentazione della CILA-S, Permesso di Costruire o SCIA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA, Permesso di Costruire o SCIA;
c) assenza dell’attestazione della delibera da parte dell’amministratore di condominio e dell’attestazione di fine lavori da parte dei tecnici;
d) non corrispondenza al vero dell’attestazione da parte dell’amministratore di condominio e dell’attestazione di fine lavori da parte dei tecnici.
Che cosa fare se decade il superbonus o non finiscono i lavori?
Vi sono diverse ipotesi da esaminare:
- l’azienda esecutrice dei lavori non ha iniziato i lavori: se trattasi di abitazione unifamiliare, la proprietà ha la possibilità di revocare l’incarico e, se non vi sono stati anticipi in denaro, non vi saranno ulteriori costi, salvo i pagamenti dei tecnici se già incaricati; se trattasi di condominio è necessario verificare se l’amministratore ha posto in mora l’impresa appaltatrice, al fine di evitare prosieguo dei lavori oltre i termini, se sono già stati effettuati versamenti è necessario verificare la causale dei bonifici se rientranti nei benefici fiscali e, in caso se sarà possibile, chiedere il bonus al 90% o al 50%.
- l’azienda esecutrice dei lavori ha iniziato i lavori: se trattasi di abitazione unifamiliare, la proprietà chiederà la fine lavori rispetto alle opere eseguibili entro il 31.12.2023; se trattasi di condominio, l’amministratore porrà in mora l’azienda appaltatrice al fine di diffidare alla chiusura dei lavori, in entrambi i casi così da godere delle diverse agevolazioni dal 110% o 65%
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