I due mesi di chiusura dovuti al covid-19 hanno causato diversi ritardi anche nel campo immobiliare, quali effetti e rischi ci sono per ritardi?
Vediamo le ipotesi più frequenti:
Ritardo per inadempimento contrattuale dovuto a covid-19
- Rogiti a catena
Succede spesso che i rogiti “siano a catena” ovvero chi vende deve poi acquistare un’altra casa e chi acquista ha venduto la sua casa, in questa ipotesi è necessario che sia venditore che acquirente capiscano se si possono spostare tutti i rogiti e se tale ritardo non ha effetti economici per nessuno.
In questa ipotesi sarà sufficiente fare una scrittura dove si posticipano gli effetti del contratto preliminare e decidere una data che, accontentando tutte le parti, possa permettere di fare dei “traslochi di casa a catena” considerando oltre che i tempi anche se si devono fare lavori straordinari perchè anche la manodopera nell’edilizia ha subito ritardi!
- Rogito e affitto
Questa è l’ipotesi in cui se non si rispetta il termine fissato per il rogito, una delle due parti, venditore o acquirente, deve pagare un affitto per il periodo di ritardo.
La prima cosa da esaminare è se il ritardo è dovuto solo al covid-19, poichè in questo caso, sebbene non ci sia ancora giurisprudenza, si ritiene che il giudice dovrà tenere conto della forza maggiore, pertanto un “ritardo accettabile nei tempi” dovrà essere oggetto di accordo tra le parti.
La seconda cosa è capire “quanto” costa questo ritardo, per esempio, sono costretto ad uscire di casa ma la nuova abitazione non è pronta, quindi devo trovare un alloggio di fortuna. In questo caso, anche considerando il covid-19 è bene trovare un accordo poichè trattandosi di inadempimento di una sola parte, cioè quella che non esce di casa, il giudice sicuramente valuterebbe i comportamenti tenuti dalle parti. fare è prendere contatto con l’acquirente per capire se può spostare il rogito senza avere problemi economici.
Andare in giudizio: rischi e tempi
Se sei il “malcapitato” uscito di casa e il venditore non vuole venirti incontro? o sei il venditore ed è sparito l’acquirente?
La strada da seguire è sempre quella:
1. manda una raccomandata di convocazione per il rogito nella data stabilita dal preliminare, con indicato giorno, ora e il Notaio dove trovarsi per la stipula.
Questa diffida potrebbe essere sufficiente per fare trovare tutte le persone e stipulare il rogito o per lo meno per cercare un accordo per un rinvio che possa andare bene a tutti!
2. azione giudiziaria ex art. 2932 c.c. ovvero puoi costringere l’altro a vendere o comprare con un’azione giudiziaria. In questo caso sarà il giudice a ordinare la compravendita al prezzo pattuito nel preliminare, oppure qualora ci sia stato un danno dovrà essere richiesto in sede giudiziale. Questa azione, anche se presentata con urgenza, durerà almeno qualche mese, pertanto, ti consiglio di armarti di buona pazienza e trovare intanto una soluzione alternativa dove vivere
3.azione giudiziaria per inadempimento contrattuale con risarcimento del danno. Se non si può più stipulare il rogito perchè venditore o acquirente non è comparso alla convocazione fatta con raccomandata di cui al punto 1 e non si fa più sentire, allora si può agire per avere i danni subiti. In questo caso è chiaro che la casa è persa, ma almeno puoi avere un risarcimento in denaro che può essere la caparra oppure più alto se ci sono stati dei danni per tale ritardo (affitto, spese, agenzia…).
Se il ritardo è eccessivo e non solo dovuto a covid-19 sicuramente il giudice ne terrà conto, se esiste una penale in contratto preliminare, di solito viene considerata come cifra indicativa. Se invece le spese che hai avuti per agenzia, casa nuova, arredi ecc ecc sono molto più alte della penale o del normale ricordati che il giudice tiene in considerazione “le normali condizioni di vita” pertanto … un consiglio…non andare a vivere in un hotel 5 stelle!
——
Leggi anche
______________
Vai alle mie competenze
______________
Vai alla homepage